Receita esclarece tributação de aluguel

Por Laura Ignacio | De São Paulo Os aluguéis recebidos antecipadamente pelo locador, em razão de securitização de créditos imobiliários, devem ser reconhecidos como receita no cálculo do Imposto de Renda (IR) à medida que os recursos forem pagos pelo locatário. O entendimento da Receita Federal consta da Solução de Consulta Interna da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) nº 12. Na operação de securitização de recebíveis imobiliários, um imóvel é construído sob demanda ("build to suit") para ser alugado por uma empresa por um longo período. A construtora fica, então, com um recebível (aluguel) de 20 anos, por exemplo. Esse valor pode ser adiantado, com deságio, por uma securitizadora. O valor é adiantado por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses títulos são emitidos para a venda em mercado e, em troca, investidores recebem o aluguel do imóvel. "Para pessoas físicas, a grande vantagem é que há isenção de IR nos CRI", diz o advogado Lucas Dollo, do escritório Negrão, Ferrari, Bumlai, Chodraui Advogados. A orientação aos fiscais foi bem recebida por advogados que atuam no setor. Para o tributarista Sérgio Presta, conselheiro do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf), o entendimento abre uma possibilidade de planejamento tributário. "É excelente receber uma antecipação financeira e poder amortizá-la em um longo prazo", afirma. "É um precedente para fundos de recebíveis." De acordo com Lucas Dollo, o Fisco entendeu que a receita do contrato de locação tem que ser reconhecida pelo regime de competência. "Apesar da antecipação financeira, a receita auferida para fins contábeis e fiscais tem que ocorrer mês a mês", explica o advogado. Para ele, o entendimento está alinhado com as regras de contabilidade e a lei das sociedades anônimas e incentivará a securitização de créditos imobiliários.

Fonte: Valor Econômico

Securitização

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Securitização (do inglês securitization) é uma prática financeira que consiste em agrupar vários tipos de ativos financeiros (notadamente títulos de crédito tais como faturas emitidas e ainda não pagas, dívidas referentes a empréstimos e outros), convertendo-os em títulos padronizados negociáveis no mercado de capitais.

Assim, a dívida é transferida, vendida, na forma de títulos, para vários investidores. Assim, securitização é a conversão de uma dívida (duplicatas, cheques, notas promissórias) em título lastreável e negociável entre instituições financeiras. Estes títulos podem ser adquiridos diretamente por Bancos, Distribuidoras de Valores ou Fundos de Investimento como forma de rentabilizar o capital investido. Caberá também ao comprador do título securitizado a cobrança individual de todas as dívidas que compõe o título, isentando a Securitizadora e qualquer intermediário, de qualquer ônus.

Esses títulos são, portanto, caracterizados por um compromisso de pagamento futuro, de principal e juros, a partir de um fluxo de caixa proveniente da carteira de ativos selecionados.

A securitização é utilizada pelo sistema financeiro para obtenção de fundos e divisão de riscos. É uma forma de transformar ativos relativamente não líquidos em títulos mobiliárioslíquidos, transferindo os riscos associados a eles para os investidores que os compram.

Essa prática se aplica tanto a empresas como a estados. No início dos anos 1990, o governo brasileiro deu início a um processo de reestruturação da dívida pública através de securitização. A proposta do Plano Brady, consistia na troca dos empréstimos anteriores por novos títulos, que poderiam ser negociados posteriormente no mercado, com alongamento dos prazos e redução do serviço da dívida. Assim, débitos oriundos de dívidas assumidas pelos estados e por empresas estatais brasileiras foram repactuados e transformados em títulos públicos emitidos para os credores originais.^[1]